每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜許紹航    

保利發(fā)展時(shí)隔一年重返北京土拍市場(chǎng)。

5月19日下午，保利發(fā)展經(jīng)過151輪舉牌，擊敗招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、廈門國貿(mào)，以約41.5億元總價(jià)、溢價(jià)率15.4%拿下豐臺(tái)區(qū)太平橋0001地塊，也創(chuàng)下今年以來北京土拍溢價(jià)率新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，保利發(fā)展上一次在北京拿地要追溯到2025年5月，當(dāng)時(shí)其與北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價(jià)摘得海淀半壁店住宅地塊，即如今的保利熙瑞項(xiàng)目。

每經(jīng)記者從知情人士處獲悉，5月19日，土拍剛結(jié)束，保利發(fā)展技術(shù)部就已經(jīng)開始開會(huì)研究項(xiàng)目方案。

年內(nèi)北京土拍溢價(jià)率新高

豐臺(tái)區(qū)太平橋0001地塊自預(yù)申請(qǐng)以來就備受關(guān)注。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向每經(jīng)記者表示，從今年以來北京發(fā)布的4輪供地清單看，商品住宅用地供應(yīng)更加注重在軌道站點(diǎn)周邊、配套成熟區(qū)域精準(zhǔn)供應(yīng)。該宗地此前線上四手報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過151輪舉牌，最終由保利發(fā)展收入囊中，成交總價(jià)41.544億元，住宅部分樓面價(jià)約6.67萬元/平方米。

“地塊區(qū)位頗為特殊。雖然行政歸屬為豐臺(tái)區(qū)，但實(shí)際位置更靠近豐臺(tái)、西城、海淀三區(qū)交界處，尤其與西城聯(lián)系緊密。地塊還能承接麗澤商務(wù)區(qū)的部分改善型需求，有助于促進(jìn)職住平衡?！睆垊P表示。

根據(jù)掛牌文件，該地塊位于二環(huán)至三環(huán)之間，鄰近地鐵9號(hào)線六里橋東站、7號(hào)線灣子站。土地出讓面積36038.81平方米，規(guī)劃建筑面積72078.00平方米，容積率2.0，起始價(jià)36億元。居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房。競(jìng)得人需建設(shè)地上建筑規(guī)模約9000平方米養(yǎng)老設(shè)施一處、地上建筑規(guī)模約800平方米社區(qū)管理設(shè)施一處，無償移交相關(guān)部門。

據(jù)張凱透露，在最初的供地計(jì)劃中，地塊容積率高達(dá)2.40~2.63，規(guī)劃建筑面積約9.8萬平方米；進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)階段后，建筑面積調(diào)減至7.21萬平方米，容積率降至2.0，容積率降幅達(dá)24%。這一數(shù)值低于周邊所有在售新房項(xiàng)目，意味著項(xiàng)目可以規(guī)劃為低密度改善社區(qū)，產(chǎn)品上限得到顯著提升。

與此同時(shí)，該宗地15.4%的溢價(jià)率也創(chuàng)下今年以來北京土拍市場(chǎng)新高。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，4月30日下午，北京集中出讓朝陽東壩、豐臺(tái)萬泉寺、昌平平西府3宗涉宅用地，總成交金額約91.6億元。其中，華潤(rùn)置地底價(jià)摘得豐臺(tái)、昌平兩宗地塊，砸下70.6億元；中國金茂以0.1%微弱溢價(jià)摘得朝陽東壩地塊，成交金額約21億元。

4月28日，中建智地以7.56億元、溢價(jià)率2.44%摘得懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001地塊；4月21日，中建智地以13.24億元、溢價(jià)率8.7%競(jìng)得亦莊瀛海1401-1地塊，為今年北京首宗溢價(jià)成交的地塊，打破一季度的底價(jià)成交僵局。

去庫存仍是區(qū)域市場(chǎng)主要挑戰(zhàn)

此次參與競(jìng)拍的其余三家房企，均許久未在北京土拍市場(chǎng)有所斬獲，個(gè)別報(bào)名房企也早早就發(fā)布過地塊相關(guān)的施工招標(biāo)計(jì)劃。

據(jù)每經(jīng)記者梳理，招商蛇口上一次在北京拿地是2025年4月8日的通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)改造FZX-0401-6044、6049地塊，即朝棠攬閱項(xiàng)目；廈門國貿(mào)在北京已超過一年半沒有拿地，此次參與競(jìng)拍更多可能是出于試探市場(chǎng)溫度考慮；建發(fā)房產(chǎn)最近一次則是2025年6月聯(lián)合中國金茂以20.8億元拿下豐臺(tái)新宮地塊，為觀宸項(xiàng)目補(bǔ)充土儲(chǔ)。

另據(jù)北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)，2026年4月22日，北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（招商蛇口子公司）發(fā)布豐臺(tái)區(qū)太平橋城中村改造項(xiàng)目A區(qū)FT00-0608-0001地塊（施工）招標(biāo)信息，投資估算50億元；5月14日，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布豐臺(tái)區(qū)太平橋城中村改造項(xiàng)目A區(qū)FT00-0608-0001地塊R2二類居住用地項(xiàng)目施工招標(biāo)信息，投資估算8億元。大家都對(duì)太平橋地塊“虎視眈眈”。

但需要注意的是，該宗地塊面臨諸多現(xiàn)實(shí)約束。

張凱表示，其一，需無償配建9000平方米養(yǎng)老設(shè)施、800平方米社區(qū)管理用房及80個(gè)地下公共停車位；其二，周邊城市界面較為老舊，被大量老舊公房和回遷房包圍，且短期無拆遷更新計(jì)劃，項(xiàng)目很難“獨(dú)善其身”；其三，北京西站商務(wù)帶在高峰時(shí)段的人流、車流及噪音、擁堵問題，可能對(duì)項(xiàng)目后期定位形成長(zhǎng)期困擾。此外，地塊形狀相對(duì)不規(guī)整，東南和西南兩側(cè)均有突出部分，這要求開發(fā)商在有限且不規(guī)則的空間內(nèi)完成精巧的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

“參考麗澤板塊在售項(xiàng)目中海麗金府、中海麗澤三號(hào)院項(xiàng)目20%、30%的去化率，以及剛?cè)胧械娜f泉寺0007地塊，按現(xiàn)在的流速，豐臺(tái)中高端改善盤的去化周期超過3年，去庫存仍是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的主要挑戰(zhàn)?！睆垊P分析。

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