每經(jīng)編輯｜程鵬    

“沒(méi)想到市場(chǎng)這么火！提前報(bào)備了等了半小時(shí)，到了現(xiàn)場(chǎng)還再等了半小時(shí)才有位坐！”在剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，“80后”彭小姐連看6個(gè)一手樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)廣州樓市火爆出乎她的預(yù)料。

在中央提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”及廣州樓市限購(gòu)全部放開(kāi)等利好的支撐下，今年國(guó)慶假期廣州樓市迎來(lái)了久違的爆發(fā)。

來(lái)自市場(chǎng)一線的多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，在整體價(jià)格平穩(wěn)的情況下，部分區(qū)域和樓盤(pán)的成交量有了翻倍式增長(zhǎng)，而抓緊利好窗口期迅速出貨、沖刺年初既定全年銷(xiāo)售目標(biāo)也成為各樓盤(pán)的主要做法。經(jīng)歷七天的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)狂飆，廣州的開(kāi)發(fā)商齊刷刷曬業(yè)績(jī)，紛紛宣布提前或超額完成國(guó)慶任務(wù)，不少樓盤(pán)則聲稱(chēng)國(guó)慶后將提價(jià)或收回折扣或收回贈(zèng)禮等。

多名專(zhuān)家表示后續(xù)要重點(diǎn)關(guān)注本次樓市行情的持續(xù)力度，如果成交量能持續(xù)放大維持到年底則可以認(rèn)為初步形成了筑底反彈。

“銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是去年國(guó)慶的2倍”

開(kāi)發(fā)商紛紛稱(chēng)提前超額完成KPI

目前廣州市住建部門(mén)并未公布國(guó)慶假期全市樓市的官方成交數(shù)據(jù)，只能從一些部門(mén)和中介機(jī)構(gòu)各自公布的數(shù)據(jù)來(lái)觀察這期間樓市成交情況。

陽(yáng)光家緣的官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日，廣州新房住宅的網(wǎng)簽數(shù)量為565套，其中增城、花都、南沙、番禺、黃埔、荔灣等區(qū)成交量較多，整體數(shù)據(jù)和往年同期相比偏低。不過(guò)，考慮到大量成交項(xiàng)目存在網(wǎng)簽時(shí)間滯后，這一數(shù)據(jù)的參考價(jià)值有限。

來(lái)自市場(chǎng)第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)更能反映出國(guó)慶樓市真實(shí)情況。7日晚，知名房屋銷(xiāo)售平臺(tái)相關(guān)人士稱(chēng)，該平臺(tái)在國(guó)慶7天假期銷(xiāo)售超3100套，這一數(shù)據(jù)同比去年國(guó)慶（2023年9月29日至10月6日，共8天）的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)約2倍。

事實(shí)上，由于10月7日是假期最后一天，不少市民在多方對(duì)比過(guò)后，才在晚上做出決策。南都·灣財(cái)社記者7日昨晚聯(lián)系一些樓盤(pán)銷(xiāo)售，均稱(chēng)在沖刺業(yè)績(jī)。從開(kāi)發(fā)商的反饋或官宣海報(bào)可見(jiàn)，除了堅(jiān)持不降價(jià)的樓盤(pán)，絕大多數(shù)降價(jià)或推出性?xún)r(jià)比單位的樓盤(pán)，都在國(guó)慶獲得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

在天河區(qū)，一項(xiàng)目國(guó)慶期間到訪約1100批，成交金額超8億元。某樓盤(pán)國(guó)慶首日賣(mài)了25套千萬(wàn)級(jí)豪宅，黃金周銷(xiāo)售額約9.32億。

在荔灣區(qū)，某樓盤(pán)在10月1日下午開(kāi)盤(pán)，“整個(gè)黃金周，客戶(hù)來(lái)訪激增450%，一項(xiàng)目有大客一次性掃走10套。

白云區(qū)官方公布的國(guó)慶期間成交數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，白云區(qū)主要在建在售樓盤(pán)35個(gè)，商品住宅共認(rèn)購(gòu)約850套，同比增長(zhǎng)183%，到訪約10000組，同比增長(zhǎng)150%。其間，日均認(rèn)購(gòu)120套，到訪1430組。相對(duì)9月日均認(rèn)購(gòu)量，環(huán)比增長(zhǎng)422%，相對(duì)9月日均到訪量，環(huán)比增長(zhǎng)200%。

一手樓盤(pán)賣(mài)得好，開(kāi)發(fā)商亦提前官宣超額完成KPI。比如頭部房企，保利、越秀、中海等都發(fā)布海報(bào)，宣告超額完成業(yè)績(jī)。

現(xiàn)場(chǎng)走訪：

限購(gòu)全部取消刺激潛在客戶(hù)果斷出手

“以前在觀望的潛在客戶(hù)都出來(lái)了，”10月8日中午，南都記者以購(gòu)房者身份從荔灣區(qū)橋中街道的一家地產(chǎn)中介處了解到，樓市新政發(fā)布后的國(guó)慶假期不管是新樓盤(pán)還是二手樓的成交量都上漲了不少，“今天都帶看第二組客戶(hù)了。”不過(guò)，據(jù)他了解，這一波成交量暴漲的同時(shí)整體成交價(jià)格保持平穩(wěn)，基本沒(méi)有上漲。

當(dāng)被問(wèn)及成交價(jià)格是否有變化時(shí)，旁邊另一品牌地產(chǎn)門(mén)店的中介同樣表示，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，“有些客戶(hù)也在擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)跌。”他介紹，全面解除限購(gòu)后潛在客戶(hù)多了不少，看盤(pán)客戶(hù)數(shù)量也大幅增加，國(guó)慶期間自己門(mén)店所在的芳村片區(qū)成交了61套新房，16套二手房，成績(jī)非常不錯(cuò)，“去年國(guó)慶我們大區(qū)成交總價(jià)都沒(méi)到500萬(wàn)，今年7天直接破千萬(wàn)了，翻了一倍多。”

當(dāng)天下午，南都記者以購(gòu)房者身份來(lái)到另一家地產(chǎn)門(mén)店，中介張先生表示，新政發(fā)布后，附近不少在廣州工作的外省市民來(lái)看房，“很多湖南在這里上班的人來(lái)看房”。

張先生還告訴南都記者，他從2017年入行至今已經(jīng)有7年，體驗(yàn)了這幾年廣州樓市的起落變化，早期樓市還有許多投資型需求，而眼下買(mǎi)房的客戶(hù)主要以剛需和改善型為主，國(guó)慶假期許多潛在客戶(hù)判斷樓市差不多站穩(wěn)因此出手。

據(jù)南都記者了解，節(jié)前廣州徹底取消限購(gòu)也激發(fā)了外地購(gòu)房者的買(mǎi)房熱情。在海珠區(qū)新滘西路一家主打改善大戶(hù)型需求的樓盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員也表示，國(guó)慶期間很多周邊省份的客戶(hù)前來(lái)看盤(pán)，其中也有一些人下訂成交，這些客戶(hù)購(gòu)房的主要原因是計(jì)劃前來(lái)投資產(chǎn)業(yè)或者是看中了廣州的商業(yè)機(jī)會(huì)。

數(shù)十樓盤(pán)宣稱(chēng)將取消折扣或漲價(jià)

在經(jīng)歷國(guó)慶市場(chǎng)爆火后，廣州已有數(shù)十樓盤(pán)宣稱(chēng)將取消國(guó)慶期間的折扣或取消贈(zèng)禮，亦有樓盤(pán)宣稱(chēng)將漲價(jià)。

比如主打改善的海珠區(qū)某樓盤(pán)，國(guó)慶累計(jì)成交超13億，每日來(lái)訪客戶(hù)都超過(guò)200組，創(chuàng)開(kāi)盤(pán)以來(lái)持銷(xiāo)周度成交最高紀(jì)錄。據(jù)悉，10月3日當(dāng)天，有買(mǎi)家?guī)?dòng)家人朋友共下單6套270平方米房源，每套總價(jià)均超過(guò)2500萬(wàn)元，6套總價(jià)超過(guò)1.5億元。由此，該樓盤(pán)宣布，自10月8日起全線房源價(jià)格上調(diào)2%。

而白云區(qū)的一項(xiàng)目，在國(guó)慶前4天銷(xiāo)售額執(zhí)銷(xiāo)超3.5億后，宣布稱(chēng)，自10月8日起全線產(chǎn)品折扣收回。廣州地鐵旗下一樓盤(pán)宣布自10月8日起收回開(kāi)盤(pán)9.8折優(yōu)惠。

富力地產(chǎn)旗下一項(xiàng)目也宣稱(chēng)國(guó)慶之后整體項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲價(jià)8%。

中信一樓盤(pán)在國(guó)慶期間推出了一些特價(jià)單位，亦宣稱(chēng)國(guó)慶后將不會(huì)再放出特價(jià)單位。天河區(qū)某項(xiàng)目稱(chēng)國(guó)慶期間購(gòu)買(mǎi)贈(zèng)送價(jià)值7000元的家電大禮包，國(guó)慶之后將取消這一贈(zèng)送。

不過(guò)，記者也注意到，雖然部分折扣收回，但是對(duì)于意向買(mǎi)家，還是會(huì)特別申請(qǐng)延長(zhǎng)折扣期限，具體優(yōu)惠需要現(xiàn)場(chǎng)商談。

業(yè)界觀點(diǎn)：

“漲價(jià)”是開(kāi)發(fā)商不愿搞“價(jià)格戰(zhàn)”了

“惡性‘價(jià)格戰(zhàn)’下沒(méi)有贏家”。針對(duì)不少房企宣稱(chēng)國(guó)慶后提價(jià)，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，國(guó)慶樓市雖然熱度高，但開(kāi)發(fā)商也非常內(nèi)卷，很多項(xiàng)目都有“送黃金、送車(chē)位、送新能源汽車(chē)”等促銷(xiāo)手段，及一些折上折的優(yōu)惠，一些項(xiàng)目比原始價(jià)格少了近100萬(wàn)。

“之所以在黃金周后宣稱(chēng)‘漲價(jià)’，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商不愿意搞‘價(jià)格戰(zhàn)’了。因?yàn)?lsquo;價(jià)格戰(zhàn)’惡化了市場(chǎng)的情緒，產(chǎn)生進(jìn)一步降價(jià)的預(yù)期，還會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者擔(dān)心‘開(kāi)發(fā)商如此傾銷(xiāo)，是不是資金鏈有問(wèn)題、會(huì)不會(huì)導(dǎo)致交付有問(wèn)題’”。李宇嘉分析認(rèn)為，盡管不再打價(jià)格戰(zhàn)，但在“穩(wěn)信心”后，預(yù)計(jì)10月份的交易量將比9月份增長(zhǎng)50%甚至更高。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析指出，伴隨著廣州等地房地產(chǎn)限購(gòu)政策的退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)接近“政策底”。從國(guó)慶假期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況分析，一線城市回暖明顯，訪客量和成交量都大幅上升。他建議房地產(chǎn)企業(yè)保持清醒，持續(xù)加強(qiáng)促銷(xiāo)力度，盡力維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

業(yè)界觀察：

成交好的新樓盤(pán)有三個(gè)特征

李宇嘉預(yù)計(jì)，10月份的樓市交易量，大幅度好于9月和去年10月是必然的。

一方面是當(dāng)前政策對(duì)樓市的強(qiáng)力扶持，各種媒體全方位的宣傳報(bào)道帶旺整體市場(chǎng)的情緒，另一方面也是今年9月份新房交易量實(shí)在太低。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的9月份國(guó)內(nèi)百城新房成交面積同比2023年9月下降21%，相對(duì)于2018年至2022年的9月份更是創(chuàng)下階段新低。

而據(jù)他的觀察，當(dāng)前樓市成交較好的新樓盤(pán)一般具有三個(gè)特征：首先價(jià)格要足夠低，售價(jià)不能高于周邊項(xiàng)目，甚至要與周邊的同品質(zhì)二手房有“價(jià)格倒掛”；其次區(qū)位要足夠好，特別是距離地鐵近，通勤、入學(xué)等沒(méi)有瑕疵；最后，綜合品質(zhì)要足夠好，比如大品牌國(guó)央企開(kāi)發(fā)商，高得房率，交付有保障。

后市展望：

成交回暖能否持續(xù)到年底很關(guān)鍵

在國(guó)慶假期樓市火爆之后，未來(lái)市場(chǎng)下一步會(huì)怎么走也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，是像今年5月17日樓市新政一樣僅催生一波短暫行情，還是就此徹底走出底部形成反彈？

對(duì)此合富輝煌廣州公司副總經(jīng)理梁仲賢表示，現(xiàn)在就說(shuō)樓市會(huì)出現(xiàn)見(jiàn)底回升有點(diǎn)太早了，因?yàn)橛^察市場(chǎng)只有國(guó)慶假期這一周，而且一手新房項(xiàng)目單盤(pán)差異性也會(huì)比較大，銷(xiāo)售策略也會(huì)不同，目前只能說(shuō)市場(chǎng)成交會(huì)慢慢呈現(xiàn)回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但至于會(huì)不會(huì)有一些價(jià)格的回升，還是要看不同樓盤(pán)項(xiàng)目的具體情況，當(dāng)前主流開(kāi)發(fā)商還是會(huì)以迅速出貨為主，因?yàn)榻衲甑臉I(yè)績(jī)完成率還比較低，以?xún)r(jià)換量的場(chǎng)景在第四季度還會(huì)是主流。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為，國(guó)慶假期樓市的火爆能否持續(xù)還有待繼續(xù)觀察，不論樓市政策的傳導(dǎo)還是當(dāng)前潛在購(gòu)房者用股市盈利資金來(lái)買(mǎi)房都需要時(shí)間，樓市能否完成筑底，要看今年底春節(jié)前后是否再度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

而在李宇嘉看來(lái)，隨著這一輪樓市限購(gòu)取消后的新增需求被市場(chǎng)消化，后續(xù)市場(chǎng)仍面臨接續(xù)力的問(wèn)題。此外，二手房掛牌量還在高位，市場(chǎng)對(duì)于樓市的下行預(yù)期在短時(shí)間內(nèi)很難徹底反轉(zhuǎn)，不排除后續(xù)會(huì)出現(xiàn)趁勢(shì)出貨的新增二手房掛牌，所以新房銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)還很激烈。

他認(rèn)為，短期內(nèi)樓市的利好政策還是不能停，無(wú)論是二手房交易契稅、增值稅的減免，還是收購(gòu)存量房、盤(pán)活存量閑置土地做保障房仍需要繼續(xù)加大力度，而長(zhǎng)期看只有經(jīng)濟(jì)增速和社會(huì)就業(yè)的基本面支撐不斷強(qiáng)化，樓市的止跌企穩(wěn)才能有保障。

編輯|程鵬 杜波

校對(duì)|何小桃

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

本文轉(zhuǎn)載自南方都市報(bào)（記者：魏凱 廖艷萍 邱永芬 陳卓睿 王艷玲）