每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜杜宇    

6月5日，深圳南山核心片區(qū)迎來(lái)本年度重磅土拍，南山區(qū)粵海街道T204-0153稀缺宅地正式出讓，整場(chǎng)競(jìng)拍上演精彩博弈大戲。

最終，經(jīng)過(guò)297輪激烈競(jìng)價(jià)，保利置業(yè)以57.72億元總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率150.74%，折合樓面地價(jià)約10.87萬(wàn)元/㎡，刷新深圳涉宅用地單價(jià)紀(jì)錄。

保利置業(yè)旗下公司拿下T204-0153地塊  圖片來(lái)源：深圳公共資源交易中心

本次參與競(jìng)拍的6家房企均為央國(guó)企陣營(yíng)，全程無(wú)民營(yíng)房企現(xiàn)身，競(jìng)拍過(guò)程極具戲劇性，暗藏各大房企的精準(zhǔn)報(bào)價(jià)策略博弈。

本場(chǎng)土拍吸引華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)6家頭部央國(guó)企角逐，地塊起始價(jià)23.02億元，出讓文件約定競(jìng)價(jià)階梯初始為1000萬(wàn)元，開(kāi)拍初期主辦方臨時(shí)上調(diào)至2000萬(wàn)元，后又重新調(diào)回1000萬(wàn)元。

T204-0153地塊   圖片來(lái)源：深圳公共資源交易中心

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”）注意到，從此次土拍的節(jié)奏看，競(jìng)拍前期，各大房企出手謹(jǐn)慎，前十分鐘僅完成6輪舉牌，節(jié)奏平緩。

競(jìng)拍進(jìn)行半小時(shí)后，場(chǎng)內(nèi)競(jìng)價(jià)熱度驟升，多家房企輪番快速舉牌，拉鋸態(tài)勢(shì)明顯。而編號(hào)19號(hào)的保利置業(yè)在開(kāi)拍約一小時(shí)內(nèi)始終保持觀望、極少出價(jià)，一度被視作“陪跑”選手。

就在市場(chǎng)以為戰(zhàn)局將定型之際，保利置業(yè)突然發(fā)力，與對(duì)手展開(kāi)高強(qiáng)度拉鋸競(jìng)價(jià)，耗時(shí)一個(gè)半小時(shí)，最終拿下這塊核心稀缺宅地。

從地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳核心優(yōu)質(zhì)宅地價(jià)值持續(xù)攀升，一年內(nèi)單價(jià)“地王”紀(jì)錄兩度被刷新。

2025年7月，深圳桂灣地塊以8.42萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)創(chuàng)下片區(qū)地價(jià)新高，而本次成交的T204-0153地塊樓面價(jià)達(dá)10.868萬(wàn)元/㎡（約10.87萬(wàn)元/㎡），短短不到一年，深圳核心涉宅用地最高單價(jià)漲幅約29.1%。同時(shí)，57.72億元的成交總價(jià)也創(chuàng)下了深圳科技園片區(qū)單宗住宅地塊成交總價(jià)新紀(jì)錄。

T204-0153地塊坐落于南山粵海街道科技園南區(qū)，土地面積14116.04㎡，規(guī)劃建筑面積53110㎡，住宅用地容積率僅2.9，是難得的低密度地塊，配建1500㎡小規(guī)模商業(yè)，其余配套以無(wú)償移交政府的公益配套為主，居住屬性純粹。

地塊緊鄰百度國(guó)際大廈，步行短距離可達(dá)地鐵2號(hào)線/13號(hào)線科苑站，周邊聚集騰訊、大疆等頭部科創(chuàng)企業(yè)，高凈值居住需求充沛，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園等全維度配套成熟。

作為片區(qū)稀缺新房供應(yīng)，目前科技園南區(qū)新房?jī)H有翰熙典居在售，項(xiàng)目備案均價(jià)10.55萬(wàn)元/㎡。片區(qū)二手房掛牌價(jià)格普遍遠(yuǎn)超新房，浪琴半島、岸芷汀蘭等優(yōu)質(zhì)小區(qū)大戶型優(yōu)質(zhì)房源二手掛牌價(jià)最高達(dá)16.8萬(wàn)元/㎡，一二手房?jī)r(jià)價(jià)差較為顯著。

“此次地塊超高溢價(jià)成交，充分凸顯深圳主城核心優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺價(jià)值與市場(chǎng)分化格局?！?月5日，中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅向每經(jīng)記者分析稱，當(dāng)前深圳土地市場(chǎng)冷熱不均，深圳遠(yuǎn)郊、外圍剛需片區(qū)宅地成交整體走勢(shì)平穩(wěn)，而科技園這類科創(chuàng)核心片區(qū)的低密純宅地?cái)喙┮丫?，房企?zhēng)搶意愿強(qiáng)烈。

孫紅梅表示，項(xiàng)目未來(lái)入市將補(bǔ)齊科技園片區(qū)低密改善住宅供應(yīng)短板，填補(bǔ)片區(qū)低密改善型新房長(zhǎng)期斷供空白。同時(shí)為6月中下旬前海桂灣、寶安新安兩宗重磅宅地出讓提前預(yù)熱，強(qiáng)化深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值韌性預(yù)期，成為2026年深圳土地市場(chǎng)極具標(biāo)志性的強(qiáng)勢(shì)信號(hào)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)媒資庫(kù)